個人再生での不動産の評価額の計算方法は？清算価値と評価額の関係は？

2024年9月10日

こんにちは、「民事再生ドットコム」のブログを執筆している司法書士の久我山左近です。

個人再生は債務整理の種類の一つで、ご自身の借金を大幅に減額してもらうことができる方法です。
自己破産することなく借金を大幅に圧縮でき、さらにマイホームを手放さずに借金整理をすることが可能です。
しかし、不動産の評価額と住宅ローン残高の内容によっては、個人再生でも借金が減額されない場合や個人再生ができない可能性があるので注意が必要です。

今回の記事では、住宅ローンがある場合の個人再生で不動産の評価額の計算方法について、また清算価値と評価額の関係について債務整理に詳しい司法書士の久我山左近がわかりやすく解説いたします。
この記事を読むと、個人再生での不動産の取り扱いについての正しい知識を身に付けることができますので、ぜひ最後までご覧になってください。

お友達登録するだけで借金がいくら減額できるかわかる！借金減額LINE診断！

個人再生で住宅ローンがあっても自宅やマンションが残せないケースを解説！

個人再生には、住宅ローン特則「住宅資金特別条項」という制度があり、マイホームを手放すことなくそれ以外の借金を大きく減額することができますが、中には住宅ローンがあってもその住宅ローン特則「住宅資金特別条項」を利用できないケースもあります。

今回の記事では、住宅ローンがある場合の個人再生で不動産の評価額の計算方法について、また清算価値と評価額の関係について債務整理に詳しい司法書士がわかりやすく解説いたします。

個人再生の住宅ローン特則「住宅資金特別条項」の基礎知識

個人再生は、借金の総額を約５分の１と大幅に減額することを裁判所から認めてもらい、その減額した借金を３年から５年で完済して解決する手続きです。
個人再生には住宅ローン特則「住宅資金特別条項」という制度があり、住宅ローンの返済は今まで通りに続けて、その以外の借金を約５分の１に減額することができます。
したがってマイホームを手放すことなく、それ以外の借金を整理することが可能です。

個人再生の最低弁済額と清算価値保障原則との関係

個人再生後の最低弁済基準は、借金の総額に応じて一定の基準で決定します。

借金の総額	最低弁済額
１００万円未満	全額
１００～５００万円未満	１００万円
５００～１，５００万円未満	５分の１
１，５００～３，０００万円未満	３００万円
３，０００～５，０００万円未満	１０分の１

一般的な借金の総額だと、約５分の１まで減額されることが多いと思います。この表だけで判断すると、個人再生にはかなり大きな借金の減額効果があります。

しかし、いつでもこの金額まで減額できるわけではありません。例えば５００万円の借金が個人再生で１００万円まで減額できるケースでも、ご自身に５００万円の財産があれば、それで支払えるということになります。これを「清算価値保障原則」といい、個人再生で借金が減額できても、ご自身が所有している財産の価値までは返済してくださいという原則になります。

「清算価値保障原則」で注意するのは住宅ローンが終わっている不動産や自動車などを所有している場合で、それぞれに大きな価値があると、個人再生後の弁済額が高くなってしまい、個人再生の手続きに減額効果がないケースもあります。

不動産評価額と清算価値保障原則の関係と計算方法

個人再生には、住宅ローン特則「住宅資金特別条項」という制度があり、住宅ローンを除いた借金を減額することができます。この場合には、住宅ローンの返済はそのままにということが前提になりますが、住宅ローンの返済が進んで、ローンの残債が少なくなってしまうと個人再生の手続きで大きな問題になる場合があります。要するにローンの残債より不動産の価格の方が高くなってしまうと前述したように個人再生の手続きに減額効果がなくなってしまうこともあります。

不動産の清算価値基準は評価額からローン残額を控除した金額になります

不動産の清算価値基準は、不動産の評価額から住宅ローン残額を差し引いた金額になります。例えば不動産の評価額が２０００万円、ローン残額が１０００万円の場合は、不動産の清算価値基準は１０００万円になるということです。ですから個人再生後の最低弁済額も１０００万円以上ということになりますので、この場合は住宅ローン以外の借金が５００万円だと減額がされないことになります。

個人再生をする際は、出来るだけ不動産の清算価値基準が低いほど返済額が下がりますのでメリットが大きくなりますが、この際の評価額については、税金の評価額ではなく時価（実勢価格）が基準になります。

不動産の清算価値は不動産会社に無料で査定依頼するのが一般的です

不動産の清算価値基準は、物件の時価（実勢価格）を基準に計算をします。

不動産会社の査定は無料で依頼できる

不動産会社への査定は無料で依頼することができます。査定に費用が一切かからない理由は、不動産会社が契約を取るために敷居を低く設定しているからです。清算価値を算出するためには、早めに不動産会社の査定を受けることをお勧めいたします。

一括査定サイトを利用して不動産の清算価値を下げよう

不動産の清算価値を下げるため、故意に低い査定額を申請するのはNG行為です。しかし、不動産会社の査定額は業者によってバラバラなので、複数の業者の査定額を効率よく比較できれば、清算価値を下げて返済額を減額することができます。

効率よく複数社に査定依頼が出来るおすすめツールが、一括査定サイトです。効率がいい使い方としては最初に簡易査定を申し込み、価格が低い業者に訪問して査定書をもらって提出するというフローがお勧めの方法になります。

不動産評価額から清算価値を計算する方法はローン残債によって決まります

個人再生の手続きが可能かどうかは、住宅ローンの３種類の状態によって判断することになります。

ローン残債がない場合は不動産評価額がそのまま清算価値となります

ローン残債がない場合は、不動産評価額がそのまま清算価値となりますので、築年数が新しい物件や好立地の物件だと、清算価値が高くなりすぎて、個人再生をしても借金がまったく減額されません。この場合に不動産を手放したくない場合は任意整理でご自身の借金問題を解決するのがベストな選択になります。

アンダーローン状態は不動産評価額－ローン残債が清算価値となります

不動産の評価額より住宅ローン残債が低い状態をアンダーローンといい、不動産の評価額からローン残債を差し引いた額が清算価値となります。このケースでの清算価値が最低弁済額より低い場合は、個人再生の手続きが可能になります。しかし、不動産の清算価値がかなり高額になってしまうと個人再生をしても借金が減額されません。この場合に不動産を手放したくない場合は任意整理でご自身の借金問題を解決するのがベストな選択になります。